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吳磊

物業(yè)糾紛雖然金額小，但范圍廣泛，幾乎涉及到生活中的每一個(gè)人，一個(gè)小區(qū)生活環(huán)境的好壞物業(yè)服務(wù)占有相當(dāng)大的比重，隨著網(wǎng)絡(luò)的普及，基本上每個(gè)小區(qū)都建有業(yè)主群，拒交物業(yè)費(fèi)亦成群體性現(xiàn)象，有的小區(qū)甚至80%以上拒交物業(yè)管理費(fèi)，如此一來(lái)物業(yè)公司因經(jīng)費(fèi)不足導(dǎo)致服務(wù)質(zhì)量不斷下降，業(yè)主越發(fā)不滿意，造成惡性循環(huán)。因此，在司法實(shí)踐中，物業(yè)服務(wù)合同糾紛亦呈爆發(fā)式增長(zhǎng)，現(xiàn)就未經(jīng)招投標(biāo)簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同效力問(wèn)題做如下探討：

《物業(yè)管理?xiàng)l例》第二十四條第二款規(guī)定：住宅物業(yè)的建設(shè)單位，應(yīng)當(dāng)通過(guò)招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，投標(biāo)人少于3個(gè)或者住宅規(guī)模較小的，經(jīng)物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)批準(zhǔn)，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。而在實(shí)踐中有出現(xiàn)開(kāi)發(fā)商通過(guò)招投標(biāo)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)后，在交房之前又另行自行選聘其他物業(yè)服務(wù)企業(yè)并重新簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同，而且在交房時(shí)要求購(gòu)房戶均各自與該物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同。購(gòu)房戶對(duì)招投標(biāo)選聘物業(yè)一般是不知情的，且交房時(shí)均是由開(kāi)發(fā)商提供的格式合同，一旦發(fā)生物業(yè)服務(wù)合同糾紛時(shí)，有些房主通過(guò)相關(guān)部門(mén)發(fā)現(xiàn)物業(yè)服務(wù)企業(yè)并不是招投標(biāo)選聘的企業(yè)時(shí)，就提出合同無(wú)效的抗辯。就該問(wèn)題司法實(shí)踐中有不同的意見(jiàn)，一種意見(jiàn)認(rèn)為，該前期物業(yè)服務(wù)合同違法了《物業(yè)管理?xiàng)l例》第二十四條的強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)屬無(wú)效合同。另一種意見(jiàn)認(rèn)為《物業(yè)管理?xiàng)l例》第二十四條系管理性規(guī)定，合同有效。筆者同意第二種意見(jiàn)，理由為：首先，《物業(yè)管理?xiàng)l例》第五十七條明確規(guī)定，住宅物業(yè)建設(shè)單位未通過(guò)招投標(biāo)選聘或者未經(jīng)批準(zhǔn)協(xié)議選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，由縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)責(zé)令改正，給予警告，可以并處10萬(wàn)元以下的罰款。由此可見(jiàn)，建設(shè)單位違規(guī)選聘的后果是行政處罰，該規(guī)定應(yīng)屬于管理性強(qiáng)制規(guī)定，不導(dǎo)致合同無(wú)效；其次，《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》第二條規(guī)定合同無(wú)效或者部分條款無(wú)效的情形為：（一）物業(yè)服務(wù)企業(yè)將物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)業(yè)務(wù)一并委托他人而簽訂的委托合同；（二）物業(yè)服務(wù)合同中免除物業(yè)服務(wù)企業(yè)責(zé)任、加重業(yè)主委員會(huì)或者業(yè)主責(zé)任、排除業(yè)主委員會(huì)或者業(yè)主主要權(quán)利的條款。而且該條第三款特別規(guī)定前款所稱物業(yè)服務(wù)合同包括前期物業(yè)服務(wù)合同。該規(guī)定雖然沒(méi)有具體針對(duì)未經(jīng)招投標(biāo)合同的效力作出規(guī)定，但就無(wú)效合同這一規(guī)定中并未包含未經(jīng)招投標(biāo)合同這一情形;最后，國(guó)家規(guī)定前期物業(yè)需要招投標(biāo)的主要原因是防止開(kāi)發(fā)商在簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同時(shí)損害業(yè)主的利益，但該問(wèn)題最高院的司法解釋第二條已經(jīng)作了規(guī)定，有損業(yè)主利益的條款屬于無(wú)效條款，故認(rèn)定合同有效對(duì)于業(yè)主仍然有合法的救濟(jì)途徑。

作者：吳磊

責(zé)編：李林俊

來(lái)源：法制周報(bào)